Wer eine Immobilie oder ein Grundstück privat verkauft, muss den etwaigen Gewinn grundsätzlich versteuern. Es gibt aber Ausnahmen: Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei. Innerhalb dieser Zehn-Jahres-Frist bleibt der Verkauf nur dann von der Steuer verschont, wenn die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Darauf weist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) hin.

Das Kriterium der ausschließlichen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist dabei durchaus eng auszulegen, sagt BVL-Geschäftsführer Erich Nöll mit Verweis auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs (Az.: IX R 20/21). Denn wer die Wohnung oder auch nur einzelne Zimmer der Wohnung vorübergehend und auch nur sehr kurzzeitig untervermietet, macht die Steuerfreiheit beim Verkauf zunichte. 

Weil das Thema der Untervermietung durch steigende Wohnkosten und einfache Inseratsmöglichkeiten immer relevanter wird, rät Nöll Eigentümerinnen und Eigentümern, möglichst vorausschauend bei einem geplanten Verkauf vorzugehen. Wurde die Wohnung innerhalb der Zehn-Jahres-Frist untervermietet, kann es sich lohnen, vor dem Verkauf für einen Zeitraum, der sich insgesamt über drei Veranlagungszeiträume erstreckt, von einer Vermietung abzusehen. 

Praxisbeispiel schafft Klarheit

Beispiel gefällig? Ein Steuerpflichtiger hat seine Eigentumswohnung im Jahr 2023 während eines Sabbaticals für zwei Monate oder einzelne Zimmer während eines Konzerts für wenige Tage vermietet. Verkauft er die Wohnung, die er 2020 erworben hatte, im Jahr 2024 wieder, ist der Veräußerungserlös steuerpflichtig. 

Würde er mit dem Verkauf aber bis mindestens zum 2. Januar 2025 warten und hätte ab dem 31. Dezember 2023 keine Vermietung mehr durchgeführt, wäre der Verkauf laut BVL steuerfrei. Gehört die Wohnung dem Steuerpflichtigen schon seit 2013, wäre die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen, ein Verkauf in 2024 in jedem Fall steuerfrei.