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«Katastrophaler Absturz» beim frei finanzierten Wohnungsbau

Der Verband hat es kommen sehen, allerdings nicht in dieser Dimension. Allein in Hamburg ist der frei finanzierte Wohnungsbau um mehr als 85 Prozent eingebrochen. Der Grund ist für Experten glasklar.
Baustelle
Bauarbeiter stehen auf einem Baugerüst an einer Baustelle. © Marcus Brandt/dpa/Symbolbild

Der frei finanzierte Wohnungsbau in Hamburg, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern ist nach Einschätzung des Landesverbands Nord des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) nahezu kollabiert. Das sei kein Rückgang, «das ist ein wirklich katastrophaler Absturz», sagte der Vorstandsvorsitzende des Landesverbands, Sönke Struck, am Donnerstag mit Blick auf die Neubauzahlen. So hätten die Mitgliedsunternehmen im vergangenen Jahr in Hamburg mit dem Bau von nur 770 Wohnungen begonnen - 85,3 Prozent weniger als im Jahr 2022. In Schleswig-Holstein sei der Baubeginn um 71,9 Prozent auf 556 Wohnungen abgestürzt, in Mecklenburg-Vorpommern um 58,4 Prozent auf gerade einmal 89 Wohnungen.

Der BFW Landesverband Nord erhebt seit 2010 jedes Jahr Daten zur Bautätigkeit der rund 230 Mitgliedsunternehmen, die zudem rund 180.000 Wohnungen verwalten. In Hamburg sind die Unternehmen den Angaben zufolge für mehr als 60 Prozent des Neubauvolumens verantwortlich. 

Dass es 2023 einen starken Rückgang geben würde, sei zu erwarten gewesen, sagte Struck. «Aber dieser drastische Rückgang übertrifft unsere schlimmsten Befürchtungen.» Die Dimension sei historisch. Und Besserung sei vorerst nicht in Sicht, denn auch die Planungen für das laufende Jahr seien nahezu zusammengebrochen. So wollten die Mitgliedsunternehmen in Hamburg 2024 mit dem Bau von lediglich 971 Wohnungen beginnen - 62 Prozent weniger als im Jahr zuvor, in Schleswig-Holstein mit 967 Wohnungen (minus 42,5 Prozent) und in Mecklenburg-Vorpommern mit 72 Wohnungen (minus 66 Prozent). 

«Die Konsequenz, die daraus erwächst, die ist ja noch viel schlimmer», sagte Struck. Denn was nicht begonnen werde, werde auch nicht fertig und fehle dann in den Folgejahren. Aktuell komme das Drama bei Wohnungssuchenden zwar noch nicht an, sagte Struck. So stellten die Mitgliedsunternehmen des BFW Landesverbands Nord den Angaben zufolge 2023 in Hamburg 3202 Wohnungen fertig, was ein Minus von drei Prozent im Vergleich zu 2022 sei. In Schleswig-Holstein sei mit 1576 fertiggestellten Wohnungen sogar ein Plus von 12,1 Prozent und in Mecklenburg-Vorpommern mit 476 neuen Wohnungen ein Plus von 41,3 Prozent verzeichnet worden.  

Von 2025 an jedoch - und das sei die eigentlich unangenehme Botschaft - komme kein Nachschub mehr auf den an sich schon belasteten Wohnungsmarkt, warnte Struck. «Das bedeutet, dass wir ein richtiges Problem haben, nicht nur in Hamburg.» Die Folge: Nicht nur Wohnungssuchende mit einem Budget von rund zehn Euro pro Quadratmeter hätten dann weiter große Probleme, dann träfe es auch jene, die bis zu 15 Euro den Quadratmeter zahlen könnten.

Die vergangenen zehn Jahre seien sehr gute Jahre gewesen, die aber aufgrund der günstigen Finanzierungsmöglichkeiten sehr kapitalgetrieben gewesen seien. Es sei viel Geld in Immobilien angelegt worden. «Normalerweise geht bei steigenden Zinsen die Nachfrage zurück und dann fallen in der Regel auch die Baupreise», sagte Struck. Diesmal sei das aber nicht der Fall. Grund seien hohe Energie- und Materialpreise und auch gestiegene Löhne schlügen zu Buche. Das Entscheidende seien aber die hohen Auflagen, die kostendeckendes Bauen unmöglich machten. Sie verteuerten Vorhaben derart, dass sie nicht mehr wirtschaftlich darstellbar seien und viele Unternehmen von Neubauten Abstand genommen hätten. 

Während der Niedrigzinsphase seien die Auflagen wirtschaftlich gerade noch vertretbar gewesen, sagte Struck. Aber das sei jetzt vorbei. «Wir brauchen eine Deregulierung der Anforderungen.» Das betreffe etwa die sehr teure Haustechnik. «Wir sparen zwar Energie ein, geben aber das Geld für Wartung und Instandhaltungskosten auf der anderen Seite auch locker wieder aus.» Hinzu kämen zu hohe Belüftungs- und Schallschutzanforderungen sowie Vorgaben zur Barrierefreiheit. Und auch bei den Regelungen zur Entsorgung von Bauaushub und bei den DIN-Normen etwa zur Hausdämmung könnte einiges gemacht werden. 

Aus Strucks Sicht müssten die Baukosten inklusive Grundstück wieder auf rund 4500 Euro pro Quadratmeter sinken, um vernünftige Mieten aufrufen zu können. Aktuell lägen sie eher bei 6500 Euro, was laut Struck bei den derzeitigen Zinsen und Nebenkosten zu einer Nettokaltmiete von 23,82 Euro pro Quadratmeter führe - und zwar ohne Gewinn und Abschreibung.

© dpa
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