«Ein eigenes Haus ist bei den meisten Menschen die größte Investition des Lebens», sagt Alrun Jappe, Redakteurin der Zeitschrift «Finanztest». Grund genug, solch einen Kauf gut zu planen. Das sind die wichtigsten Schritte für den Erwerb einer Bestandsimmobilie.

1. Immobilientyp eingrenzen

«Zuerst gilt es zu überlegen: Was will ich überhaupt?», sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. «Als Käufer sollte ich zumindest eine grobe Strategie haben und nicht nur daran denken, was meine derzeitigen Bedürfnisse sind.» Wichtig sei nämlich zu bedenken, welche Erwartungen das Haus in 10 bis 20 Jahren erfüllen soll.

Also zum Beispiel: Wie viele Personen sollen zunächst im Haus wohnen, sind Kinder geplant, sollen vielleicht die Eltern später einmal mit einziehen? Oder auch: Wo soll sich das Haus befinden, in der Stadt oder eher in ländlicher Umgebung? Soll ein Garten dabei sein und falls ja, in welcher Größe? Brauche ich einen Keller oder nicht?

Wichtig ist auch der Punkt: Wie renovierungsbedürftig darf die Bestandsimmobilie sein? Kann ich gegebenenfalls etwas selbst machen oder muss ich Handwerker beauftragen? Denn je nachdem kommen zum Kaufpreis eben noch entsprechende Sanierungskosten hinzu. 

2. Kassensturz machen

Wenn Sie überlegen, wie viel Ihr Haus unterm Strich kosten darf, ist zu bedenken: Zum Kaufpreis gehören auch Nebenkosten. «Etwa die Grunderwerbssteuer, die in einigen Bundesländern 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen kann», sagt Wiech. «Die Notar- und Grundbuchkosten liegen bei etwa 3 Prozent. Auch ein Makler kostet noch einmal zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises.»

Die wenigstens können direkt den vollen Betrag für ein Haus auf den Tisch legen, und sollten deshalb überlegen: Wie viel Eigenkapital habe ich bereits und was für einen Kredit muss ich aufnehmen? 20 Prozent des Kaufpreises sollten Wiech zufolge schon an Eigenkapital vorhanden sein. 

Für einen Kredit stellt sich anschließend die Frage, wie hoch die monatlichen Raten höchstens sein dürfen. «Man kann dafür in etwa von der Nettokaltmiete ausgehen, die man im Moment zahlt», sagt Alrun Jappe. Dazu kommt das, was man bisher monatlich sparen konnte. Abzuziehen sind aber wiederum die Betriebskosten, die mit dem Haus auf den Käufer zukommen. Individuell ausrechnen lässt sich das etwa mit dem Eigenheimfinanzierungsrechner der Stiftung Warentest auf test.de.

«Lieber ein bisschen kleiner planen als zu groß», rät Alexander Wiech generell. Ein berufstätiges Paar sollte zum Beispiel mit einplanen, dass eines der beiden Gehälter für eine gewisse Zeit ausfallen könnte.

3. Die passende Immobilie finden

«Die Angebotslage hat sich wieder etwas verbessert», sagt Immobilienexpertin Jappe. Dennoch empfiehlt es sich, alle Quellen und Kanäle zu nutzen, um eine passende Wohnung oder ein passendes Haus zu finden. Das können Immobilienportale sein, Aushänge oder Beiträge in sozialen Medien. Von Vorteil ist, vor Ort zu sein. Wer weiter weg wohnt, für den macht vielleicht auch ein Makler Sinn.

«Fragen Sie Freunde und Bekannte, ob sie etwas gehört haben, fahren Sie durch Wohngebiete und schauen Sie nach Schildern», rät Alexander Wiech. «Erkundigen Sie sich auch, wenn Sie etwas gefunden haben, wie die Umgebung, die Nachbarschaft ist, suchen Sie das Gespräch.»

4. Besichtigen und verhandeln

Wenn ein Haus konkret infrage kommt, raten sowohl Haus & Grund als auch die Stiftung Warentest dazu, sich für die Besichtigung einen Bausachverständigen zu leisten. «Viele Häuser haben versteckte Mängel, die man als Laie einfach nicht sehen kann», sagt Alrun Jappe.

Ein Nachverhandeln kann sich auf jeden Fall lohnen, nicht nur, wenn Mängel da sind, die man bereit ist, in Kauf zu nehmen. «Sagen Sie offen, dass Sie Interesse haben und was Ihr Budget zulässt, fragen Sie nach, was möglich ist», ermutigt Alexander Wiech.

5. Kreditangebot einholen

«Ganz wichtig: Holen Sie sich mindestens drei Angebote ein», sagt Alrun Jappe. Vorher sollte allerdings der eigene Rahmen fix sein: Wie viel Eigenkapital ist da, wie hoch darf die Kreditrate und wie lange soll die Zinsbindung sein.

«Wir empfehlen immer, mindestens einen Kreditvermittler zu nutzen», so die Finanztest-Redakteurin. «Die haben Zugriff auf die Angebote vieler Banken und können für den eigenen Kreditwunsch das beste Angebot heraussuchen.» Sie rät hierbei eher zu größeren Unternehmen statt zu privaten Finanzberatern. Auch viele große Banken vermittelten inzwischen übergreifend Kredite mehrerer Anbieter.

Was es nicht einfach macht: Die Angebote sind tagesaktuell, die Zinsen verändern sich oft von Tag zu Tag. Der Tipp der Expertin daher: Wenn das Finanzierungskonzept steht und eine konkrete Immobilie gefunden wurde, drei Angebote einholen und dann auch zügig entscheiden.

6. Beim Notar den Kauf festmachen

Ohne Notar geht es nicht. «Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beglaubigt werden», erklärt Alexander Wiech. «Dieser kümmert sich auch im Anschluss darum, dass alles seinen geordneten Gang geht.» Dazu gehört zum Beispiel die Grundbucheintragung.

Bei diesem Prozess hat der Verkäufer mehr zu tun als der Hauskäufer, weil er alle nötigen Unterlagen zusammenstellen muss. Für den Käufer gilt im Grunde: Er muss seinen Ausweis vorlegen und die Finanzierung nachweisen.

7. Das Haus übernehmen

Die Schlüsselübergabe ist die letzte Station des Hauskaufs. «Man schaut sich alles noch einmal an und sollte auch ein Übergabeprotokoll erstellen, in dem alles aufgelistet wird», sagt Alexander Wiech. «Fallen noch Mängel auf, sollten Sie Fotos machen und festhalten, wer für die Beseitigung zuständig ist.»

Falls das Haus vorher zum Beispiel nur möbliert gesehen wurde, können manche Mängel erst jetzt zum Vorschein kommen. Ist das Haus im besten Fall frei von Mängeln oder Schäden, wird auch das im Protokoll festgehalten. Zudem empfiehlt es sich, die Übergabe von Dokumenten zu protokollieren.