Es gibt verschiedene Wege, um an eine Wohnung oder ein Haus zu kommen. Die gängigsten sind Miete und Kauf. Inzwischen geht aber auch ein neues Angebot für Privatkunden an den Start: das Immobilien-Leasing. Ähnlich wie beim Auto können Immobilien zunächst geleast werden, ehe der Kunde sich entscheidet, ob er das Haus oder die Wohnung später kauft oder nicht. Insgesamt gibt es bisher nur sehr wenige Anbieter, die in dieser Nische agieren. 

Raten statt Kredit fürs Haus

Leasing ist eine Möglichkeit, eine Immobilie ohne eine klassische Baufinanzierung zu erwerben. Der künftige Nutzer des Objekts muss dafür keinen Kredit aufnehmen, sondern zahlt feste monatliche Raten. Er hat die gleichen Rechte wie ein Eigentümer, muss allerdings auch für Versicherungen, Instandhaltung und Reparaturen aufkommen.

«Immobilien-Leasing funktioniert so ähnlich wie Kfz-Leasing», sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsdienstleisters Dr. Klein. Der Leasinggeber, meist ein Tochterunternehmen einer Bank, überlässt dem Leasingnehmer eine Immobilie über einen vertraglich geregelten Zeitraum. Dieser zahlt während der Vertragslaufzeit eine monatliche Leasingrate.

Nach dem Ende der Vertragslaufzeit bleibt die Immobilie entweder im Besitz des Leasinggebers oder die Immobilie geht in das Eigentum des Leasingnehmers über. «Es ist vom Prinzip her ähnlich einer Miete, allerdings mit zusätzlicher Kaufoption», sagt Michael Neumann. «Da es für Mieter meist ausgeschlossen ist, das Mietobjekt später zu kaufen, können Interessenten sich diese Flexibilität mit dem Leasing-Modell ermöglichen.»

Wohnen auf Probe

Ein Vorteil des Leasings ist, dass die Kunden kein Eigenkapital brauchen. «Es ist etwas für Leute mit hohem Einkommen, die kein Eigenkapital einbringen können oder wollen», sagt der Baufinanzierungsexperte. «So etwas kommt allerdings nicht häufig vor. Entsprechend klein ist das Marktsegment.»

Das Angebot richtet sich an potenziell kaufwillige Kunden, die noch nicht wissen, ob die Immobilie wirklich das Richtige für sie ist. Oder jene, die in den kommenden Jahren einen Umzug planen. In der Regel sind die Adressaten junge Leute, die erst einmal auf Probe in ihrer eigenen Immobilie wohnen wollen, ohne sich schon endgültig dafür entscheiden zu müssen.

«Denkbar wäre das Modell für ein junges Paar, das gerade in den Beruf startet und überdurchschnittlich gut verdient», sagt Dirk Scobel, Baufinanzierungsexperte bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Allerdings sollte es sich nicht zu lange an den Leasinggeber binden, denn in dieser Lebensphase gibt es viele Unwägbarkeiten: Bleibt man am Ort, sind Kinder geplant, muss der Job gewechselt werden? «Ratsam ist, den Leasingvertrag mit möglichst kurzer Laufzeit abzuschließen und darauf zu achten, dass er gekündigt werden kann.»

Leasing teurer als klassischer Kauf

Und: Leasing ist in der Regel teurer als ein klassischer Immobilienkauf. «Das ist eine einfache Rechnung», sagt Dirk Scobel. «Schließlich sitzt ja ein weiterer Partner mit im Boot, nämlich der Leasinggeber, der die Immobilie erworben hat. Und der will ja auch bezahlt werden.» In der Regel wird bereits zu Vertragsbeginn der spätere Kaufpreis für die Immobilie vereinbart. Der liegt in den meisten Fällen über dem aktuellen Preis, weil vorausgesetzt wird, dass der Wert der Immobilie steigt.

«Die angenommene Wertsteigerung ist die Rendite des Leasinggebers», erklärt Michael Neumann. Natürlich wisse heute niemand, wie sich der Immobilienmarkt entwickle. Kunden können Glück haben und der vereinbarte Preis ist zum Kaufzeitpunkt niedriger als der dann aktuelle Marktpreis. Aber in den meisten Fällen werde der Kaufpreis höher sein, weil die Leasing-Geber sich finanzielle Puffer einbauen.

Lohnt kaum für Privatkunden

Für Privatkunden ist Immobilien-Leasing so kaum attraktiv - im Gegensatz zu Unternehmen, die daraus betriebswirtschaftliche Vorteile ziehen können. Firmen schonen mit diesem Modell ihr Eigenkapital und können es für andere Investitionen nutzen. Außerdem können sie die Leasingrate als Betriebsausgabe steuerlich absetzen. «Diese klassischen Vorteile von Leasing-Modellen greifen im Privatbereich nicht», sagt Dirk Scobel.

Michael Neumann empfiehlt Interessenten, genau zu rechnen, bevor sie sich für oder gegen das Immobilien-Leasing entscheiden. «Gerade Gutverdiener mit einer hohen Bonität können ihre Wunschimmobilie auch zu hundert Prozent über die Bank finanzieren, plus bei Bedarf auch Teile der Erwerbsnebenkosten. Das ist unterm Strich meist günstiger.»

Auch Dirk Scobel rät ab. «Wenn das fehlende Eigenkapital das einzige Argument ist, sich für einen Leasingvertrag zu entscheiden, sollte man lieber in der Familie fragen, ob jemand das Geld vorstrecken kann.» Mit zwei guten Einkommen sollte dann in ein paar Jahren ein eigenes Finanzpolster aufgebaut sein, um die Immobilie klassisch zu finanzieren und das Darlehen der Familie abzuzahlen.