Ein Maklervertrag, der mit dem Käufer und Verkäufer eines Einfamilienhauses je unterschiedlich hohe Maklerprovisionen vereinbart, ist unwirksam. Die Voraussetzungen für einen Verstoß gegen diese Regelung hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe nun unter die Lupe genommen. Das höchste deutsche Zivilgericht stellte in einem Urteil unter anderem klar, wann eine Immobilie als Einfamilienhaus gilt - und was passiert, wenn die Ehefrau des Verkäufers den Makler beauftragt hat. (Az. I ZR 32/24)
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt: Wenn ein Makler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig wird, muss die Provision für beide Seiten gleich hoch sein. Sonst sind die Verträge unwirksam - der Makler geht also leer aus. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien gilt dieser sogenannte Halbteilungsgrundsatz nicht. Hier darf der Makler zum Beispiel kostenfrei für den Verkäufer tätig werden und nur vom Käufer eine Provision verlangen.
Was ist ein Einfamilienhaus?
Die Unterscheidung zwischen Ein- oder Mehrfamilienhaus kann für Makler, Käufer und Verkäufer einer Immobilie daher eine entscheidende Rolle spielen. So auch in dem konkreten Fall, zu dem jetzt der BGH in Karlsruhe urteilte. Dabei ging es um ein Einfamilienhaus mit Anbau für Büro und Garage - und die Frage: Geht das maklerrechtlich noch als Einfamilienhaus durch?
Der BGH entschied nun: Ja. Ein Einfamilienhaus sei dadurch gekennzeichnet, dass das Objekt «erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient», urteilte der Erste Zivilsenat. Einem Wohnzweck stehe dabei nicht entgegen, wenn in dem Haus eine Einliegerwohnung oder «anderweitig gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung» vorhanden ist - so wie in diesem Fall der Büroanbau.
Durfte die Ehefrau den Makler beauftragen?
Außerdem sollte geklärt werden, ob die gesetzliche Vorschrift auch dann gilt, wenn - wie im vorliegenden Fall - nicht der Verkäufer, sondern seine Ehefrau den Makler beauftragt hat. Auch das bejahte der Senat. Das Ziel der Regelung sei schließlich, Verbraucher angesichts ihrer durch die Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition vor unfairen Maklerkosten zu schützen. Das gelte unabhängig davon, ob der Maklervertrag mit einer Vertragspartei oder einem Dritten geschlossen wurde, so der BGH.
Der Immobilienverband Deutschland begrüßte, dass das Urteil insbesondere bezüglich der Definition eines Einfamilienhauses nun für mehr Rechtssicherheit in der Praxis sorgt. In der Rechtssprechung und im Schrifttum sei über diese Frage bisher gestritten worden, erklärte Geschäftsführer Christian Osthus.
