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Wem nutzt es? BGH betont Spielraum für Eigentümer-Beschlüsse

Wer den hauptsächlichen Nutzen hat, soll auch dafür zahlen - das können Wohneigentümer bei Erhaltungsmaßnahmen beschließen. Der BGH betont den weiten Gestaltungsspielraum. Nicht alle wird das freuen.
Gericht
Akten liegen vor einem Prozess in einem Landgericht auf dem Tisch. © Swen Pförtner/dpa/Symbolbild

Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an Häusern können in Eigentümergemeinschaften so verteilt werden, dass die jeweilige Nutzung berücksichtigt wird - der Bundesgerichtshof (BGH) billigte ihnen bei Änderungen der Kostenverteilung einen weiten Gestaltungsspielraum zu. Die Gemeinschaft könne den Kostenschlüssel selbst so verändern, dass einzelne Wohnungseigentümer ganz von Zahlungen befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden, entschied das höchste deutsche Zivilgericht am Freitag in Karlsruhe anhand von zwei Fällen.

Für Erhaltungsmaßnahmen am Haus bilden Eigentümergemeinschaften Rücklagen. Nach dem Gesetz muss jeder Eigentümer für notwendige Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum anteilig zahlen. Das im Jahr 2020 reformierte Wohnungseigentumsrecht erlaubt es der Gemeinschaft aber, für einzelne Maßnahmen eine andere Kostenverteilung zu beschließen. Das sorgt in vielen Fällen für Streit. Der BGH hatte deshalb zwei Verfahren aus Niedersachsen und Hessen exemplarisch unter die Lupe genommen.

Im ersten Fall (V ZR 81/23) ging es um Doppelparkplätze mit einer Hebeanlage in einer Tiefgarage. 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Kosten für die Sanierung und Reparatur der sogenannten Doppelparker nicht mehr von allen getragen werden, sondern nur noch von den Teileigentümern der 20 Doppelparker. Mit seiner Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss blieb ein Teileigentümer vor dem Landgericht Lüneburg und nun auch vor dem BGH erfolglos. Mit der neuen Regelung würden jene mit Kosten belastet, die auch einen Nutzen von der Erhaltung der Parkplätze hätten, so die Karlsruher Richter.

Der Kläger könne sich auch nicht auf das Rückwirkungsverbot berufen. Mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen müsse grundsätzlich gerechnet werden.

Im zweiten Fall (V ZR 87/23) hatten die Eigentümer eines Hauses in Darmstadt beschlossen, die zum Gemeinschaftseigentum zählenden Fenster des Klägers auszutauschen und dazu eine Fachfirma zu beauftragen - die Kosten sollte aber der Eigentümer der Dachgeschosswohnung alleine tragen. Seine dagegen gerichtete Klage blieb nun höchstinstanzlich erfolglos. Auch in dem Fall betonte der BGH die Nutzung durch den Kläger.

Die Karlsruher Richter hatten auch nichts dagegen einzuwenden, dass die Gemeinschaft dies nur für die Fenster des Klägers beschlossen hatte - und nicht für den eventuell später ebenfalls nötigen Austausch anderer Fenster im Haus. Wenn eine einzelne Änderung der Kostenverteilung beschlossen werde, müsse nicht gleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden, so der BGH.

© dpa
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