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Hamburger Wohnungsmarkt weiter stark unter Druck

Weniger Baugenehmigungen, hohe Baukosten und hohe Zinsen bei gleichzeitig geringem Angebot schlagen seit langem zu Buche. Und Besserung ist vorerst nicht in Sicht.
Hamburger Immobilienmarkt
Blick in den Innenhof einer neuen Wohnanlage mit Grünfläche und Kinderspielplatz am Stadtpark. © Christian Charisius/dpa

Auf dem Hamburger Wohnungsmarkt bleibt die Lage nach Angaben von Immobilienexperten angespannt. «Die Mieten steigen leider sowohl bei den Erstvermietungen als auch bei den Wiedervermietungen», sagte der Hamburger Regional-Manager des Immobilienberaters Colliers, Sascha Hanekopf, am Mittwoch. Der Druck sei enorm hoch und steige. Der Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank, Peter Axmann, betonte: «Klimaschutz und Energiewende gibt es nicht zum Nulltarif.» Auch deshalb werde Wohnen teurer. «Das ist einfach ein Fakt, den man nicht ignorieren kann.»

Colliers-Berechungen zufolge kamen in den vergangenen sechs Monaten in Hamburg auf 1000 Wohnungsgesuche 29 Angebote. Noch weniger gab es nur in München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. In Frankfurt/Main waren es demnach 33, in Berlin 43 und in Dresden 74 Angebote je 1000 Wohnungsgesuche. Entsprechend seien die Durchschnittsmieten von Ende 2022 bis Ende 2023 in Hamburg bei wiedervermieteten Bestandswohnungen um 80 Cent auf 13,90 Euro pro Quadratmeter gestiegen, bei Neubauten um einen Euro auf 18,26 Euro.

Vorerst keine Besserung in Sicht

Besserung ist vorerst nicht in Sicht. So verwies Hanekopf etwa auf einen Rückgang der Baugenehmigungen um 43 Prozent im Vergleich der Jahre 2022 und 2023, was zu einem Rückgang bei fertiggestellten Wohnungen führen werde. Laut Axmann sind die Transaktionen bei Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 39 Prozent gefallen, die Zahl neuer Projekte für Eigentumswohnungen habe sich zwischen 2023 und 2018 nahezu halbiert.

Bei Eigentumswohnungen seien die Preise 2023 zwar leicht gesunken - bei Bestandswohnungen im Schnitt von 6443 Euro pro Quadratmeter auf 5969 Euro und bei Neubauten von 8385 Euro auf 8349 Euro. Aber angesichts gestiegener Zinsen könnten sich auch das immer weniger Menschen leisten. Generell sieht Axmann auf dem Immobilienmarkt derzeit im Wesentlichen Opportunisten und Schnäppchenjäger, «die ganz einfach sagen, hier ist mein Sack Geld, ich kann sofort bezahlen, ich bezahle aber nur den halben Preis».

Der Sprecher der Geschäftsführung des Projektentwicklers Becken Holding, Jörn Stobbe, sieht dennoch Chancen. Er geht von deutlich sinkenden Baukosten aus, sofern sich serielles und modulares Bauen durchsetzt. Würde die immer gleiche Wohnung im industriellen Maßstab errichtet, «dann kann ich tatsächlich beim Wohnen die Baukosten auf unter 2000 Euro pro Quadratmeter senken». Stobbe ist angesichts der nur wenigen zur Verfügung stehenden Grundstücke auch Fan von Erbbaumodellen. Bei langen Laufzeiten, niedrigen Zinsen und vernünftigen Regelungen bei Ablauf des Modells sei das eine gute Sache und in anderen Ländern seit Langem üblich, sagte er unter Verweis auf London oder Amsterdam.

Bei Büroimmobilien hat die Krise voll eingeschlagen

«Bei den Büroimmobilien ist die Krise mit Verzögerung von zwei Jahren im letzten Jahr voll eingeschlagen», sagte Axmann. Das Transaktionsvolumen sei im Vergleich zum Zehnjahresschnitt um 82 Prozent eingebrochen. Hanekopf wies darauf hin, dass sich der Anteil der Beschäftigten im Homeoffice seit 2022 bei etwa 25 Prozent eingependelt habe. Entsprechend verkleinerten Unternehmen Büroflächen, was zu einer Leerstandsquote von inzwischen 4,1 Prozent geführt habe. Gleichzeitig sei aber der Anspruch an die Fläche an sich gestiegen: «Die zentrale Lage hat einen enormen Bedeutungsgewinn erhalten.» Entsprechend seien die Mieten für moderne Flächen in A-Lagen auch gestiegen - bei Spitzenmieten um drei Prozent auf 34,5 Euro pro Quadratmeter, bei Durchschnittsmieten um 1,9 Prozent auf 21,4 Euro je Quadratmeter.

© dpa
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