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Dämpfer für Immobilienpreise in und um Hamburg

Die Preise für Häuser und Wohnungen im Großraum Hamburg gehen im Schnitt leicht zurück. Eine Ausnahme bilden Neubauwohnungen.
Hamburg
Blick auf Balkone von Wohnhäusern in der Mitte Altona. © Marcus Brandt/dpa

Der sprunghafte Anstieg der Immobilienpreise im Raum Hamburg ist gestoppt, teuer bleibt Wohnraum aber trotzdem. Das ist das Ergebnis einer neuen Immobilienstudie der LBS Landesbausparkasse Nordost, die sich mit der Preisentwicklung in der Hansestadt sowie in den umliegenden Gemeinden in Niedersachsen und Schleswig-Holstein befasst. «In der aktuellen Untersuchung beobachten wir marktgerechte Preiskorrekturen nach einer überhitzten Phase», sagte Jens Grelle, Vorstandsmitglied der LBS Nordost, am Mittwoch bei der Präsentation des Immobilienmarktatlas 2023.

Seit Anfang 2023 sanken die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien der Studie zufolge je nach Objektart um 3,7 bis 10,7 Prozent. Sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien wurden damit in der Hansestadt und im Großraum Hamburg etwas günstiger. Nur für Neubauwohnungen in Hamburg wurde ein leichtes Plus von 2,4 Prozent verzeichnet.

Vor allem in den beiden Corona-Jahren 2021 und 2022 hatte die LBS-Studie noch einen sprunghaften Preisanstieg aufgezeigt. Ein begrenztes Angebot bei gleichzeitig gestiegener Nachfrage hatte die Preise zu der Zeit in neue Höhen getrieben. 2023 schien sich der Markt dann etwas zu wandeln.

Verunsicherung bei potenziellen Käufern

Gestiegene Zinsen, Inflation und geopolitische Konflikte hätten dazu beigetragen, den starken Preisanstieg der vergangenen beiden Jahre aufzuhalten. Käuferinnen und Käufer seien verunsichert und würden große Ausgaben zurückstellen, erläuterte Grelle.

Besonders deutlich sanken demnach die Preise für Bestandshäuser. In Hamburg reduzierte sich der Durchschnittspreis um zehn Prozent auf 5117 Euro pro Quadratmeter, im Umland um 10,7 Prozent auf 3161 Euro pro Quadratmeter. Auch der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen reduzierte sich - in Hamburg um 3,7 Prozent und in umliegenden Gemeinden um 9,6 Prozent.

Bei Neubauten fiel die Preissenkung etwas geringer aus. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für neue Häuser sank in Hamburg um sechs Prozent auf 5669 Euro, im Umland um 5,8 Prozent auf 3862 Euro. Neubaupreise für Wohnungen im Großraum Hamburg reduzierten sich um 6,6 Prozent auf 4737 Euro. Den durchschnittlichen Preis für eine Neubauwohnung in Hamburg selbst gab die LBS für 2023 mit 7962 Euro pro Quadratmeter an (plus 2,4 Prozent).

Hamburg weiterhin gefragt - stabile Preise im Topsegment

Grelle verwies in dem Kontext auch auf große Unterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen. Eine Neubauwohnung in Billstedt koste im Schnitt 4879 Euro pro Quadratmeter, in Rotherbaum seien 22 939 Euro pro Quadratmeter zu zahlen gewesen. Gerade im Topsegment seien auch künftig keine Preissenkungen zu erwarten. «Es gibt genug Menschen in Hamburg, die sich dieses Preisniveau leisten können», sagte Grelle. Die Tendenz zur Kaufzurückhaltung außerhalb der höchsten Preisklasse komme allerdings auch bei der LBS als Bausparkasse an.

Auf der anderen Seite bleibt Hamburg nach Einschätzung der LBS ein gefragter Wohnort. 2023 seien merklich weniger Baugenehmigungen erteilt worden als in den Vorjahren, gleichzeitig steige die Bevölkerung weiter. «Hamburg nähert sich der Zwei-Millionen-Marke», betonte Grelle. Das beeinflusse das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wiederum zugunsten der Verkäufer.

Sanierungszustand beeinflusst Kaufpreise

Für die kommenden Monate erwarte die LBS für den Großraum eine «heterogene Preisentwicklung», erläuterte Grelle. Das allgemeine Absinken des Preisniveaus werde dazu führen, dass sich die Nachfrage wieder stärker vom Umland auf die Hamburger Stadtränder verlagere. Bei Neubauten seien wegen des geringen Angebots und gestiegener Baukosten stabile Preise zu erwarten. Für Bestandsimmobilien sieht die LBS den energetischen Zustand als wichtigen Preisfaktor.

Grelle wies darauf hin, dass das Preisniveau in der Region grundsätzlich weiterhin hoch sei. «Gerade, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist, müssen viele Menschen beim Immobilienerwerb eine sehr sorgfältige Kalkulation vornehmen», sagte er.

Die LBS analysierte nach eigenen Angaben zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2023 insgesamt 18.946 Immobilienangebote in Hamburg und Umgebung. Um einen realistischen tatsächlichen Kaufpreis zu ermitteln, seien vom Angebot jeweils zehn Prozent abgezogen worden.

© dpa ⁄ Rabea Gruber, dpa
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