Sie haben Ihren Mietern korrekt gekündigt, die ziehen aber trotzdem nicht aus? Ein Szenario, mit dem Eigentümer immer häufiger konfrontiert sind. Ein Grund dafür ist die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt. Vermieter haben mehrere Mittel - von sanft bis knallhart, um den Auszug durchzusetzen. Was sie brauchen: Geduld und Geld. Was sie haben: vier Möglichkeiten. Wir zeigen Ihnen, welche.

1. Keine formalen Fehler machen

Spätestens sobald sich abzeichnet, dass die Mieter nicht bis zum Ende des Mietzeitraums ausziehen werden, sollten Vermieter der weiteren Nutzung der Wohnung oder des Hauses schriftlich widersprechen. Sonst kann sich das Mietverhältnis ungewollt verlängern und eine erneute Kündigung nötig werden. Ein solcher Widerspruch kann alternativ auch gleich dem Kündigungsschreiben beigefügt werden.

Bevor Sie weitere Schritt einleiten, sollten Sie außerdem genau prüfen, ob die Kündigung formal korrekt war. Stimmt etwa die Kündigungsfrist? Bei einer Mietdauer unter fünf Jahren beträgt diese in der Regel drei Monate, bei bis zu acht Jahren Mietdauer sind es sechs Monate und bei einer längeren Mietzeit sogar neun Monate. 

Sind alle nötigen Unterschriften vorhanden? Haben Eheleute etwa gemeinsam vermietet, müssen auch beide die Kündigung unterschreiben. Sonst ist diese unwirksam. Und wichtig: Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss im Schreiben stehen, für wen die Wohnung warum gebraucht wird.

Mietrechtsanwalt Nico Bergerhoff sagt, dass formale Fehler typische Fallstricke bei Kündigungen sind. Wer hier als Vermieter patzt, «für den lohnt jedes weitere Prozedere nicht». Rechtliche Schritte gegen hartnäckige Auszugsverweigerer wären chancenlos.

2. Kompromiss finden und auf Einvernehmlichkeit setzen

Bergerhoff rät, zunächst auf eine Einigung auf freiwilliger Basis zu setzen. Das kommt infrage, wenn Mieter die Kündigung zwar grundsätzlich akzeptieren, innerhalb der Kündigungsfrist aber keine Aussicht besteht, ein neues Zuhause zu finden. «In angespannten Wohnungsmärkten reichen drei Monate oft nicht», sagt Bergerhoff. 

Vermieter können dann einen Schritt auf ihre Mieter zugehen, indem sie ihnen eine sogenannte Räumungsvereinbarung anbieten. Sie verpflichtet zum Verlassen der Wohnung – nur eben zu einem späteren Termin als die Kündigung vorgibt. Das neue Datum handeln beide Parteien gemeinsam aus.

In dieser Räumungsvereinbarung werden Mieter sowohl auf Räumung als auch auf Herausgabe der Wohnung am vereinbarten Tag verpflichtet. Beides ist wichtig: Räumung bedeutet, die Möbel sind draußen. Herausgabe meint die Schlüsselübergabe an den Vermieter. Die Vereinbarung unterschreiben beide Parteien. Zum Nachweis bekommt jeder ein Original in Papierform ausgehändigt. 

3. Sanfter Druck - und finanzielle Anreize

Vermieter haben bei einer Räumungsvereinbarung mehrere Vorteile. Zum einen ersparen sie sich eine möglicherweise lange, teure und nervenaufreibende Räumungsklage, weil die Mieter genügend Zeit für die Wohnungssuche haben. Zum anderen ist der Ausgang des Gerichtsverfahrens ungewiss. Selbst wenn Mieter vor Gericht nur mit einer hinreichenden Begründung um mehr Zeit bitten, kann das den Auszug zusätzlich verlängern.

Reicht Mietern der Aufschub ihres Auszugs nicht aus, können Vermieter ihnen zusätzlich eine Abfindung, die sogenannte Umzugskostenhilfe, anbieten. Dieser finanzielle Anreiz kann dazu führen, dass Mieter sich kooperativer zeigen. Auch das sollte in einer Räumungsvereinbarung festgehalten werden.

Ziehen die Mieter trotz gültiger Vereinbarung nicht aus, können Vermieter noch immer klagen. Da in dem Fall ein Vertrag vorliegt, gibt es vor Gericht kein langwieriges Beweisverfahren, etwa zu den Kündigungsgründen. Stattdessen genüge es, einen Verstoß gegen die Räumungsvereinbarung festzustellen. Dafür reiche ein Termin, so Nico Bergerhoff.

4. Die Räumungsklage als letztes Mittel

Hilft das alles nichts, bleibt nur die Räumungsklage. Diese muss vor dem für die Immobilie zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Das prüft, ob die Kündigungsgründe des Vermieters stimmen: Eigenbedarf, ausstehende Miete, Verstöße gegen die Hausordnung und Ähnliches. Gewinnen Vermieter den Prozess, wird ihnen ein sogenannter Räumungstitel zugesprochen.

Im nächsten Schritt wird üblicherweise ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt. Er informiert die Mieter und setzt ihnen eine letzte Frist von vier Wochen. In der Zeit können sie die Räume noch freiwillig verlassen. Verlassen die Mieter die Wohnung nicht von allein, wird geräumt. In ganz harten Fällen mithilfe von Polizei und Schlüsseldienst. Mit Ablauf der Frist kümmert sich der Gerichtsvollzieher um ein Umzugsunternehmen. Es schafft den Hausrat weg, lagert ihn ein und entsorgt gegebenenfalls den Müll. Danach übergibt der Gerichtsvollzieher dem Vermieter die Wohnungsschlüssel.

Das Verfahren ist aufwendig und teuer. Zur Klage kommen die Kosten für die Räumung hinzu, so Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Gerichtsvollzieher nehmen Vorkasse. Sowohl für ihre Arbeit als auch für die der Spedition. Pro Zimmer sind etwa 1000 Euro und mehr zu kalkulieren. Zusätzlich muss die Lagerfläche bezahlt werden. 

Vermieter können sich das Geld zwar theoretisch von den Ex-Mietern zurückholen. Bei mittellosen Menschen ist das aber schwierig. «Im Zweifel bleiben Vermieter auf den Kosten sitzen», sagt Storm.