Immer wieder streiten Mieter und Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses über die Rückzahlung der Kaution. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Streit um die Abrechnung von Schäden über die Kaution nun die Rechte der Vermieter gestärkt. Sie dürften eigentlich verjährte Schadenersatzforderungen auch dann mit der Kaution ihrer Mieter verrechnen, wenn sie ihre Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausgeübt haben, hielt der Karlsruher Senat in einem Urteil fest. Die Ersetzungsbefugnis erlaubt es Vermietern, bei Beschädigungen ihrer Wohnung Schadenersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache einzufordern. 

In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter ihr die Mietkaution in Höhe von rund 780 Euro nach ihrem Auszug nicht zurückgezahlt hatte. Er begründete das damit, dass er die Kaution mit Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Da die Ansprüche nach Ansicht der Mieterin schon verjährt waren, klagte sie auf Rückzahlung der Kaution - und bekam in den Vorinstanzen recht. Die dagegen gerichtete Revision des beklagten Vermieters hatte nun aber Erfolg.

Der BGH hob das Urteil des Landgericht Nürnberg-Fürth auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung an das Gericht zurück. Das Landgericht habe die beiderseitigen Interessen der Parteien bei der Vereinbarung einer Barkaution nicht hinreichend berücksichtigt. Die Kaution diene gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters, erläuterte der unter anderem für Mietrecht zuständige achte Zivilsenat. «Dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können», so der BGH.

Gute Nachricht für die einen, schlechte für die anderen

Aus Sicht des Deutschen Mieterbunds ist das Urteil «keine gute Entscheidung für Mieterinnen und Mieter, denn dieses Urteil verkennt ihr Interesse an schneller Rechtssicherheit über ihr Mietkautionsguthaben», sagte Präsident Lukas Siebenkotten. Mieter könnten nicht darauf vertrauen, dass sie ihr einstiger Vermieter nicht auch mehr als ein halbes Jahr nach ihrem Auszug mit Forderungen nach Schadenersatz konfrontiert. 

Gerade die Frage nach potenziellen Ansprüchen bei Schäden an der Mietsache seien oft strittig, so Siebenkotten. «Mieterinnen und Mietern bleibt nun im Endeffekt nichts Anderes übrig, als ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution klageweise durchzusetzen, sollte der Vermietende Teile der Kaution wegen angeblicher Schäden in der Wohnung unberechtigt einbehalten.»

Der Eigentümerverband Haus und Grund begrüßt wiederum die Entscheidung des BGH. Er habe gerade privaten Vermietern damit eine praxistaugliche Flexibilität eingeräumt, teilte der Zentralverband Deutscher Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer mit. Er appellierte aber zugleich an die Vermieter, schon bei der Wohnungsübergabe alle sichtbaren Schäden zu dokumentieren und auf dieser Basis zügig über die Kaution abzurechnen. 

Ausnahme greift nur bei «Cash gegen Cash»

Grundsätzlich haben Vermieter nach Rückgabe einer Wohnung ein halbes Jahr Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine Beschädigung einzufordern. Es gibt aber eine Ausnahme: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate theoretisch hätte verrechnet werden können, dann ist die Verrechnung auch später noch möglich. Bedingung dafür ist aber unter anderem, dass es sich um zwei gleichartige Forderungen handelt - also bei der Barkaution «Cash gegen Cash».

Die Frage nach der Gleichartigkeit der Forderungen spielte in dem vorliegenden Fall deshalb eine zentrale Rolle, weil Vermieter bei Beschädigungen an der Mietsache wählen dürfen, ob sie einen Geldersatz fordern oder dem Mieter die Chance geben, den ursprünglichen Zustand der Wohnung selbst wiederherzustellen. Letzteres wird in der Rechtswissenschaft auch Naturalrestitution genannt. 

Nach Ansicht des Landgerichts Nürnberg-Fürth hätte der Vermieter noch während der sechsmonatigen Verjährungsfrist erklären müssen, dass er den Schadenersatz als Geldersatz einfordert. Nur der Geldersatz sei schließlich mit der Barkaution gleichartig. Der BGH entschied nun anders. Ob der Vermieter innerhalb der Frist sein Wahlrecht auf Naturalrestitution oder Geldersatz ausgeübt habe, dürfe demnach keine Rolle spielen.