Der Kredit für ihre Immobilie begleitet Häuslebauer und Käufer über Jahrzehnte. Deshalb ist es wichtig, schon am Anfang die richtigen Weichen zu stellen, damit er möglichst problemlos abgezahlt werden kann. Dafür ist nicht allein die Höhe von Zins- und Tilgungssatz ausschlaggebend. Auch andere Faktoren spielen bei Rückzahlung und Komfort eine wichtige Rolle. Was bei der Suche nach einem passenden Immobilienkredit zu beachten ist:

1. Persönliches Budget ermitteln

«Zunächst gilt es, sich klarzumachen, was man eigentlich will», rät Roland Stecher, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. Möchte ich ein Haus kaufen oder eine Wohnung? Soll es eine neue oder eine gebrauchte Immobilie sein? Was kann ich mir überhaupt leisten?

Gerade bei der Beurteilung der eigenen Finanzen überschätzen sich viele Bauherren. Sie verlieben sich in eine Immobilie, ohne vorher zu prüfen, ob sie überhaupt ins Budget passt. «Wer nicht genau weiß, was er sich leisten kann, greift unter Umständen ins falsche Regal der Immobilienangebote und sucht in der 500.000-Euro Klasse, obwohl der eigene Finanzrahmen nur 300.000 Euro hergibt», sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes.

Ein ehrlicher Kassensturz ist also wichtig, um festzustellen, welche Darlehenssumme überhaupt realistisch ist. Dabei sollten alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt, Eigenkapital und auch künftige Geldzugänge etwa aus Lebensversicherungen oder Erbschaften berücksichtigt werden. Baufinanzierungsrechner im Internet, in die man seine persönlichen Angaben eingeben kann - etwa von Interhyp, Dr. Klein oder Check24 -, helfen dabei und vermitteln einen guten ersten Überblick.

«Die Kreditraten sollten nicht mehr als 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen», sagt Roland Stecher. Er weiß, dass Banken inzwischen von 40 und sogar 45 Prozent ausgehen, rät aber zur Vorsicht: «Lieber nicht Spitz auf Knopf finanzieren. Schließlich will man ja auch noch leben und in den Urlaub fahren und nicht jeden Cent in die Immobilienfinanzierung stecken.»

2. Unabhängige Berater konsultieren

«Die Beratung durch einen unabhängigen Finanzexperten bietet zusätzliche Sicherheit», sagt Florian Becker. «Denn der kennt sich meist mit den Turbulenzen des Lebens aus und weiß, wie man sie schon beim Aushandeln des Kreditvertrags einpreisen kann.»

Ein Beispiel dafür hat Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg: Eine junge Familie mit einem Kind sollte nicht nur auf die Höhe der Zinsen schauen, sondern auch darauf achten, dass eine Änderung der Tilgungsraten unkompliziert möglich ist. So kann die Tilgungsrate reduziert werden, etwa, wenn ein zweites Kind kommt und das Familieneinkommen vorübergehend sinkt. 

Sobald die finanzielle Lage besser wird, lässt sich der Tilgungssatz wieder heraufsetzen. Dann wird das Darlehen schneller abgezahlt und es häufen sich nicht über viele Jahre hohe Zinsen an. «Aber nicht alle Banken bieten Tilgungsänderungsmöglichkeiten an», so Lösche. «Man muss hier eine entsprechende Auswahl treffen.»

Anderes Beispiel: Ein Kunde erwartet in absehbarer Zukunft ein beträchtliches Erbe seines betagten Vaters. Dann sollte er eine Sondertilgung von bis zu 100 Prozent der Darlehenssumme vereinbaren, rät Frank Lösche. So kann er den Kredit auf einen Schlag loswerden. «Allerdings hat diese Flexibilität ihren Preis. Je größer sie ist, desto höher sind in der Regel die Zinsen», so Lösche.

3. Einstiegsrecherche bei der Hausbank

Die meisten Käufer und Bauherren führt der Weg zur Immobilienfinanzierung zunächst zur eigenen Hausbank. «Dort holt man sich das erste Angebot», sagt Roland Stecher. Um die Konditionen mit denen anderer Banken vergleichen zu können - was sehr sinnvoll ist -, sollten immer dieselben Kriterien zugrunde gelegt werden. «Höhe des Darlehens, effektiver Jahreszins, Tilgungsrate und Finanzierungszeitraum sind die Basics», so Stecher. 

«Dazu kommen die Dauer der Sollzinsfestschreibung - wir empfehlen 15 bis 20 Jahre-, ein Sondertilgungsrecht und die Möglichkeit, die Tilgungsrate flexibel ändern zu können.» Mit diesen Angaben können sich Kunden dann auf die Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung machen.

Verzögert sich der Neubau einer Immobilie und das Darlehen kann nicht zum vereinbarten Zeitpunkt abgerufen werden, stellt die Bank Bereitstellungszinsen in Rechnung. Daran sollte man bei den Vertragsverhandlungen denken. «Bauherren sollten darauf achten, dass sie nicht zu hoch ausfallen und eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit aushandeln», rät Florian Becker.

4. Vereinbarte Konditionen mit Vertragsunterschrift sichern

Ist der Vertrag mit der Bank abschlussreif, sollte sich der Kunde mit der Unterschrift nicht zu viel Zeit lassen. «Darin ist ein vereinbarter Zinssatz festgeschrieben. Wird nicht zeitnah unterzeichnet, kann sich ein guter Zinssatz ändern», sagt Becker. Sich günstige Konditionen über einen längeren Zeitraum zu sichern - wie es etwa mit einem Forwarddarlehen bei einer Anschlussfinanzierung der Fall ist -, sei bei einem Erstkredit nicht möglich, so Becker.

Trotzdem sollte man nichts überstürzen, meint Roland Stecher. «Grundsätzlich gilt: Erst die Unterschrift des Notars einholen, dann den Vertrag mit der Bank abschließen.»