Staffel, Index, Vergleich: Welche Mieterhöhung erlaubt ist

Kaum etwas sorgt im Mietverhältnis für so viel Nervosität wie Post vom Vermieter - besonders, wenn in dem Schreiben das Wort «Mieterhöhung» auftaucht. Doch bevor Panik ausbricht: Nicht jede Erhöhung ist auch wirklich zulässig, solche Anpassungen unterliegen gewissen Regeln. Wir nehmen die unterschiedlichen Formen von Mieterhöhungen unter die Lupe und erklären, was erlaubt ist - und was nicht. So können Sie beim nächsten Mal besser einschätzen, ob Sie wirklich mehr zahlen müssen. Die Staffelmiete Schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags wissen, wie sich die Miete in den folgenden Jahren entwickeln wird? Bei einem Staffelmietvertrag ist das der Fall. Er schreibt bereits im Vorfeld fest, wann die Miete um welchen Betrag auf welchen neuen Wert steigt. Mieterinnen und Mieter stimmen dieser Regelung mit Unterzeichnung des Mietvertrags zu. Das schafft frühzeitig Klarheit und kann Zwist zwischen Mietern und Vermietern vermeiden. Wichtig dabei: Auch die Staffelmiete ist an grundsätzliche Vorgaben gebunden. Monika Schmid-Balzert vom Mieterverein München zufolge muss zwischen zwei solcher Erhöhungen nämlich mindestens ein Jahr vergehen. Außerdem dürfen weder die Anfangsmiete noch die später vorgesehenen Mieten gegen eine eventuell in der Region geltende Mietpreisbremse verstoßen. Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent ist dann nicht zulässig, so das Ratgeberportal Finanztip . In Regionen, in denen keine Mietpreisbremse gilt, sind Vermieter in der Ausgestaltung der Staffelmiete freier und müssen sich nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Liegt die Miete allerdings um mehr als 20 Prozent darüber und herrscht in der Region Wohnungsknappheit, kann eine Wuchermiete vorliegen, die die Verabredung ebenfalls nichtig macht. In der Praxis ist das Finanztip zufolge aber die Ausnahme, weil in solchen Gebieten oft schon die Mietpreisbremse greift. Über die vereinbarte Staffelung hinausgehende Mieterhöhungen - etwa nach Modernisierung oder um die Miete auf ortsübliches Vergleichsniveau zu bringen - sind laut Beate Heilmann, Rechtsanwältin und Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deustchen Anwaltvereins, nicht zulässig. Wie lange die Staffelmiete andauern darf, ist inzwischen nicht mehr gedeckelt. Nur für vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge darf die Mietstaffel für maximal zehn Jahre vereinbart werden. Die Indexmiete Weniger gut vorhersehen lässt sich die Mietpreisentwicklung bei Abschluss eines Indexmietvertrags. Hier wird der Mietpreis an den Verbraucherpreisindex - also letztlich die Inflationsrate - gekoppelt. Einmal im Jahr kann der Vermieter die bisherige Miete in Relation zur allgemeinen Teuerungsrate setzen und entsprechend nachbessern, wenn die Preise gestiegen sind. Die Berechnung für die Mieterhöhung muss der Vermieter Monika Schmid-Balzert zufolge offenlegen. Ob korrekt kalkuliert wurde, können Mieterinnen und Mieter mit einem Rechner des Statistischen Bundesamts nachvollziehen. Ist das der Fall, müssen Mieter die neue Miete ab dem übernächsten auf die Mitteilung folgenden Monat zahlen, schreibt die Stiftung Warentest auf ihrer Webseite . Mieterhöhungen darüber hinaus sind ausgeschlossen - mit einer Ausnahme: Ist der Vermieter gesetzlich zu einer Investition verpflichtet, darf er einen Teil der Kosten auf Mieter umlegen. Übrigens: Zwar ist eine Indexvereinbarung oft Grundlage für Mieterhöhungen. Ist die allgemeine Preisentwicklung aber negativ, kann das auch bei der Miete zu einem Rückgang führen. In diesem Fall müssen Mieterinnen und Mieter aber selbst aktiv werden, heißt es vom Mieterverein Leipzig . Denn sie müssen die Absenkung der Miete schriftlich verlangen. Die Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Ist das Mietniveau vergleichbarer Wohnungen in der Region höher, dürfen Vermieter in gewissem Maße nachbessern. «Der Vermieter kann von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, wenn die Miete zuvor ein Jahr unverändert war», sagt Beate Heilmann. Auch nach einem Einzug ist die Miete für ein Jahr unveränderbar. Fällig wird die höhere Mietzahlung erst zum dritten Monat nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter - zwischen zwei solcher Mieterhöhungen liegen also zwangsläufig mindestens 15 Monate. «Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete müssen begründet werden», sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Dafür können Vermieter verschiedene Argumentationsgrundlagen heranziehen: Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel: Einen solchen ermitteln entweder die Gemeinden oder Interessenverbände wie Haus und Grund und Mietervereine. Aus einem Mietspiegel lässt sich ein Quadratmeterpreis-Korridor für Wohnungen ähnlichen Baujahrs, ähnlicher Wohnlage, Ausstattung und Größe ablesen, in dem sich die neue Miete bewegen muss. Vergleichswohnungen: Ist kein Mietspiegel vorhanden, können Vermieter ihre Mieterhöhung auch anhand von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründen, «in denen heute schon so viel Miete gezahlt werden muss, wie der Vermieter jetzt mit der Mieterhöhung fordert», so Hartmann. Hier ist der Expertin zufolge Vorsicht geboten: Teure Vergleichswohnungen finden Vermieter immer - insbesondere, wenn sie aus dem eigenen Bestand kommen. Darum sollte eine solche Begründung besonders sorgfältig geprüft werden. Sachverständigengutachten: Auch ein Fachmann kann die Wohnung bewerten und ins örtliche Mietpreisgefüge einordnen. Kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass die Wohnung günstiger vermietet wird als vergleichbare Wohnungen, kann aufgeschlagen werden. Das Gutachten müssen Vermieter selbst bezahlen. Zwei Obergrenzen müssen Vermieter bei ihrer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete beachten: Zum einen darf der neue Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen - in Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt maximal um 15 Prozent. In welchen Städten eine solche ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, sodass es die schärfere Bremse benötigt, legen die Bundesländer fest. Bisher gibt es die 15-Prozent-Kappungsgrenze in nahezu allen 16 deutschen Bundesländern. Lediglich im Saarland, in Sachsen-Anhalt und in Schleswig-Holstein gibt es laut Deutschem Mieterbund keine Städte, die unter die 15-Prozent-Regelung fallen. Erfüllt die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete formal und inhaltlich all die zuvor genannten Bedingungen, müssen Mieterinnen und Mieter dieser zustimmen - erst dann wird die Mieterhöhung wirksam. Jutta Hartmann zufolge haben Mieter für die Überprüfung der Rechtmäßigkeit den Rest des Monats, in dem die Mitteilung zugegangen ist, sowie die beiden darauffolgenden Monate Zeit. Stimmen sie dem Begehren nicht zu, können Vermieter klagen. Die Modernisierungsmieterhöhung «Die teuerste Mieterhöhung ist häufig die nach einer Modernisierung», sagt Jutta Hartmann. Hat der Vermieter bauliche Veränderungen an der Wohnung oder dem Haus vornehmen lassen, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen - etwa durch Energieeinsparung - kann eine solche Erhöhung gerechtfertigt sein. Auf die Jahresmiete umschlagen dürfen Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten, die auf die jeweilige Wohnung entfallen. Sind das zum Beispiel 10.000 Euro gewesen, darf die jährliche Miete um 800 Euro, also 66,67 Euro pro Monat angehoben werden. Wichtig ist aber: Wurden im Rahmen der Modernisierung auch Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, müssen diese von den Kosten abgezogen werden - sie sind Vermietersache. Auch womöglich erhaltene geldwerte Vorteile durch öffentliche Fördermittel müssen in Abzug gebracht werden. In der Mieterhöhungserklärung muss all das schlüssig dargelegt werden. Darüber hinaus darf die Modernisierungsmieterhöhung die Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro pro Quadratmeter verteuern. Liegt der Mietpreis vor der Modernisierung unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter, ist der Deckel schon früher erreicht - dann darf um nicht mehr als zwei Euro je Quadratmeter erhöht werden, ganz gleich, ob die Modernisierungskosten eine höhere Anhebung rechtfertigen würden. Ist die Modernisierungsmieterhöhung des Vermieters formal und inhaltlich in Ordnung, müssen Mieter die höhere Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen. «Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als zehn Prozent erhöht hat», sagt Jutta Hartmann.

Staffel, Index, Vergleich: Welche Mieterhöhung erlaubt ist

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