Instandhaltung absetzen? Vermieter müssen Geld erst ausgeben

25.02.2025, 13:57 Uhr

Die Instandhaltung von Haus und Wohnung ist teuer, daher sind die Kosten steuerlich absetzbar. Aber nicht, bevor überhaupt etwas instandgesetzt oder repariert wurde.

Der Bundesfinanzhof hat die Klage eines Vermieterehepaars abgewiesen, das seine Zahlungen für die Instandhaltung von der Steuer absetzen wollte, noch bevor Reparaturen anfielen. © Sven Hoppe/dpa

Wohnungseigentümer und Vermieter dürfen für die Instandhaltung gesparte Gelder nicht von der Steuer absetzen, bevor sie tatsächlich ausgegeben wurden. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Damit hat ein fränkisches Vermieterpaar eine Niederlage vor dem höchsten deutschen Finanzgericht erlitten. Die Eheleute vermieten mehrere Wohnungen und wollten ihre Einzahlungen in die für Instandhaltungen vorgesehene Rücklage als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Nachdem ihr örtliches Finanzamt das verweigerte, zogen sie vor Gericht. Doch schon das Finanzgericht Nürnberg hatte die Klage in der ersten Instanz abgewiesen. Nun scheiterten sie auch vor dem BFH.

Urteil mit Breitenwirkung

Der rechtliche Hintergrund: Sobald es in einem Wohnhaus mehrere Eigentümer gibt, schreibt das Gesetz die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vor. Eine WEG wiederum ist gesetzlich verpflichtet, eine Erhaltungsrücklage anzusparen, um die unvermeidlichen Kosten der Instandhaltung zu decken. Üblich sind zwischen 50 Cent und 1 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, wie Richter Jens Reddig erläutert. Bei dem Ehepaar ging es zwar nur um 1.300 Euro, doch hat das Urteil Breitenwirkung: In Deutschland gibt es nach Zahlen des Statistischen Bundesamts etwa 43 Millionen Wohnungen, von denen sich ein beträchtlicher Teil in Mehrfamilienhäusern mit Eigentümergemeinschaften befindet.

BFH: Gleichbehandlung aller Eigentümer

Eigentümer und Vermieter können Geld, das einmal in die Erhaltungsrücklage eingezahlt wurde, nicht mehr zurückfordern. Die Begründung der klagenden Eheleute sei frappierend einfach: «Das Geld ist weg», sagte Richter Reddig. Schließlich hätten sie darauf keinen Zugriff mehr. Doch der 9. Senat des BFH lehnte die Klage ab, weil die Einzahlung in den «Sparstrumpf» noch keine Ausgabe für die Instandhaltung der Wohnung ist.

Und abgesehen davon gilt das gleiche Prinzip auch für Eigentümer und Vermieter, die nicht Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sein müssen: Wohnungsgesellschaften etwa, oder Eigentümer von Einfamilienhäusern. Auch diese können Instandhaltungskosten erst von der Steuer absetzen, wenn diese tatsächlich anfallen, wie Reddig erläuterte.