Wohnungsbesichtigung: Was müssen Mieter alles zulassen?

29.01.2024, 16:40 Uhr

Der Vermieter oder die Vermieterin möchte die vermietete Wohnung besichtigen? So ohne Weiteres geht das zumeist nicht. Welche Rechte Mieter und Vermieter haben und wann man nein sagen kann.

Wie lange dürfen sich Kauf- oder Mietwillige bei der Besichtigung einer vermieteten Wohnung eigentlich Zeit lassen? Die unbefriedigende Antwort: Das kommt darauf an. © Christin Klose/dpa-tmn

An der Wohnungstür klingelt es. Die Vermieterin bittet um Einlass, weil sie die Wohnung besichtigen will. Ganz so spontan darf sie das aber nicht. Und sie muss auch einen triftigen Grund haben, warum sie die vermieteten Räume sehen will. «Reine Neugierde, etwa um zu sehen, wie eine Mietpartei die Wohnung eingerichtet hat, ist kein berechtigter Grund für eine Wohnungsbesichtigung.» Das stellt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund klar.

Sieben Punkte, die Mieter wie Vermieter in Sachen Wohnungsbesichtigung wissen sollten.

1. Das sind berechtigte Gründe für eine Wohnungsbesichtigung

Oft geht es darum, dass die Wohnung oder das Haus verkauft werden soll. In solchen Fällen müssen Mieterinnen und Mieter hinnehmen, dass die Wohnung in ihrer Anwesenheit vom Vermieter und von Kaufinteressenten in Augenschein genommen wird. Daneben gibt es aber auch andere berechtigte Gründe für eine Wohnungsbesichtigung.

«Beispielsweise eine geplante Modernisierung», sagt Annett Engel-Lindner, Rechtsanwältin und Rechtsberaterin beim Immobilienverband Deutschland (IVD). Oder aber Vermieter wollen sich mit Blick auf eine anstehende Neuvermietung ein Bild von dem Objekt machen.

Ebenfalls berechtigte Gründe: Vermieter möchten die Mietsache aufgrund von Mängeln, die Mieter angezeigt haben, inspizieren. Oder sie haben den begründeten Verdacht, dass eine Mietpartei ihren Sorgfaltspflichten nicht genügend nachkommt. Etwa, wenn von der Wohnung ein andauernder übler Geruch ausgeht. Oder wenn der Verdacht besteht, dass die Mietsache nicht wie vertraglich vereinbart privat, sondern gewerblich genutzt wird.

2. Wie lange der Besichtigungstermin im Voraus angekündigt sein muss

Laut Rechtsprechung ist lediglich Voraussetzung, dass Vermieter den Termin rechtzeitig im Voraus ankündigen. «Eine übliche Ankündigungsfrist liegt oft bei ein bis zwei Wochen», so Engel-Lindner. In dringenden Fällen, etwa bei nötigen Reparaturen, kann die Ankündigung auch mal 48 Stunden vorher oder sogar ad hoc erfolgen.

3. Wenn Vermieter ohne Zustimmung der Mieter die Wohnung besichtigen

Wenn Vermieter ohne Zustimmung der Mietpartei, zum Beispiel in deren Abwesenheit, die Wohnung besichtigen, begehen sie Hausfriedensbruch. Das kann, wenn sich ein solcher Hausfriedensbruch nachweisen lässt, mit einer Freiheitsstrafe von einem Jahr oder mit einer Geldstrafe geahndet werden.

4. Inwiefern die Zimmer zugänglich und aufgeräumt sein müssen

Geht es um einen vom Mieter angezeigten Schaden, sollten die Räume zugänglich sein, die von dem Schaden betroffen sind. «Nicht betroffene Räume müssen dann nicht zugänglich sein», sagt Jutta Hartmann.

Steht indes eine Neuvermietung oder ein Verkauf der Wohnung an, müssen bei einer Besichtigung selbstverständlich alle Räume zugänglich sein. Aufgeräumt muss es nicht zwingend sein, aber: «Ein Raum darf auch nicht etwa mit Möbeln zugestellt sein, dass eine Besichtigung nicht möglich ist», sagt Hartmann. Und: «Die Wohnung sollte so aufgeräumt sein, dass die Besichtigung ohne Hindernisse oder Stolperfallen erfolgen kann», sagt Annett Engel-Lindner.

5. Wie viel Zeit Mieter für die Besichtigung gewähren müssen

Das hängt vom Einzelfall ab. Soll die Wohnung oder das Haus verkauft werden, darf eine Besichtigung durchaus 30 bis 45 Minuten dauern, erklärt Jutta Hartmann. Bei angezeigten Mängeln oder im Fall einer geplanten Modernisierung kann die Besichtigung oft schneller erfolgen.

6. Wenn Vermieter Dritte mit der Besichtigung beauftragen

In der Regel haben Vermieter das Recht, Dritte mit der Besichtigung der vermieteten Wohnung zu beauftragen. «Dabei kann es sich etwa um Immobilienmakler oder Handwerker handeln», sagt Annett Engel-Lindner. Das bietet sich vor allem an, wenn Vermieter selbst nicht in der Lage sind, die Besichtigung persönlich durchzuführen oder wenn professionelle Hilfe etwa bei der Vermietung oder dem Verkauf nötig ist.

7. Wann Mieter die Besichtigung verweigern können

Die Besichtigung können Mieterinnen und Mieter nicht nur dann verweigern, wenn Vermieter spontan und ohne triftigen Grund vorbeikommen. Den Zutritt zur Wohnung können sie auch verweigern, wenn die Besichtigung unangemessen häufig erfolgt - zum Beispiel mehrfach wöchentlich oder regelmäßig monatlich.

Zu einer Wohnungsbesichtigung zu unangemessenen Zeiten können Mieter ebenfalls Nein sagen. Das sei etwa nachts oder bei Krankheit des Mieters der Fall, so Engel-Lindner. Es sei denn, es liegt ein Notfall wie etwa ein Wasserrohrbruch in der darüberliegenden Wohnung vor. Dann kann eine Wohnungsbesichtigung auch zu unangemessenen Zeiten im Interesse von Mietern sein.