BGH verhandelt über Klagerechte von Eigentümergemeinschaften

Als eine Immobilienfirma Wohnungen in einem Gebäude in München verkaufen wollte, ließ sie auch den Boden untersuchen - und stieß dabei auf eine krebserregende, umweltgefährdende Substanz. Die neuen Besitzer zogen vor Gericht. Doch durften sie das als Gemeinschaft?
Verschiedenfarbige Wohnhäuser sind in München zu sehen. © picture alliance/Matthias Balk/dpa/Symbolbild

Welche Klagerechte eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern auch nach einer Gesetzesänderung hat, muss der Bundesgerichtshof (BGH) von Freitag an (9.00 Uhr) prüfen. Es geht um einen Fall aus München, bei dem die neuen Eigentümer von einer Immobilienfirma die Sanierung eines schadstoffbelasteten Grundstücks verlangen. Ferner wollen sie, dass die Altlasten als Mangel anerkannt werden. Das Verfahren könnte grundsätzliche Bedeutung für zahlreiche Altfälle haben, sagte Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund. Ob der fünfte Zivilsenat in Karlsruhe am Freitag ein Urteil spricht, ist unklar. (Az. V ZR 213/21)

Der BGH muss zunächst klären, ob die Eigentümergemeinschaft klagebefugt ist. Im Wohnungseigentumsgesetz gab es in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung einen Paragrafen, aus dem abgeleitet wurde, dass solche Gemeinschaften Mängelrechte aus individuellen Kauf- oder Werkverträgen der Erwerber durch Beschluss an sich ziehen und durchsetzen können. Bei einer Gesetzesreform entfiel diese Regelung der «Vergemeinschaftung durch Beschluss» aber ersatzlos. Bejaht der Senat die sogenannte Prozessführungsbefugnis dennoch, muss er klären, unter welchen Voraussetzungen Altlasten bei einem Grundstückskaufvertrag einen Sachmangel darstellen.

Bei einer Untersuchung des Bodens war aufgefallen, dass das Grundstück mit Benzo(a)pyren belastet ist. Die Substanz gilt als giftig, umweltgefährlich und krebserregend. Ein Gutachter hatte laut BGH vorgeschlagen, im Innenhof den Boden bis zu einer Tiefe von 30 Zentimetern auszutauschen. Tieferliegende Schichten müssten nicht saniert werden, weil eine Tiefgarage gebaut werden sollte. Doch dies geschah nicht, und das Immobilienunternehmen ließ nur 20 Zentimeter des Oberbodens austauschen. In Eigentümerversammlungen 2014 und 2015 beschlossen die Wohnungsbesitzer mehrheitlich, die «Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer» wegen Altlasten im Innenhof und im südlichen Außenbereich gerichtlich geltend zu machen.

Zuletzt verurteilte das Oberlandesgericht München die Immobilienfirma zur Beseitigung der Altlasten - jedoch nur, soweit jeweils der Wert von 0,5 Milligramm Benzo(a)pyren je Kilogramm überschritten wird. Das Unternehmen will am BGH erreichen, dass die Klage abgewiesen wird. Die Wohnungseigentümer wiederum sind in Revision gegangen, auf dass ihrer Klage vollumfänglich stattgegeben werde.

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat auch in andere Richtung Folgen: Nach der neuen Fassung kann eine Eigentümergemeinschaft nun nur noch als ganze gemeinsame Rechte einklagen. Im Mai 2021 klärte der BGH, was mit Verfahren ist, die einzelne Wohnungseigentümer vor der Gesetzesänderung begannen: Der Senat entschied, dass die Kläger ihre Prozesse weiterführen können - solange die Eigentümergemeinschaft nicht aktiv einschreitet und dies schriftlich dem jeweiligen Gericht mitteilt.

© dpa
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