Hamburg nutzt verstärkt das Vorkaufsrecht gegen Spekulanten

06.09.2021 Hamburgs rot-grüner Senat will die Wertsteigerungen bei den Grundstücken nicht allein Privaten überlassen. Entsprechend vergibt sie Flächen vermehrt nach Erbbaurecht als sie zu verkaufen. Außerdem nutzt sie verstärkt das Vorkaufsrecht.

Die Flagge der Stadt Hamburg weht vor der Elbphilharmonie. Foto: Daniel Reinhardt/dpa/Symbolbild © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

Die Stadt Hamburg ist im vergangenen Jahr deutlich rigider gegen mögliche Spekulanten vorgegangen. So seien 110 Vorkaufsrechtsverfahren bearbeitet worden, sagte Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) am Montag bei der Vorlage des Geschäftsberichts des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG). Das seien 35 Prozent mehr gewesen als im Jahr 2019. Das Vorkaufsrecht gilt als schärfstes Schwert bei der Durchsetzung städtischer Interessen etwa beim Wohnungsbau und als Ultima Ratio.

«Manchmal reicht es, ein scharfes Schwert zu zeigen», sagte Dressel. So sei in 56 Fällen eine sogenannte freihändige Einigung erzielt worden. Dabei erwirbt die Stadt die Grundstücke, ohne formal das Vorkaufsrecht zu nutzen. In 14 Fällen sei während des Verfahrens eine Abwendungsvereinbarung getroffen worden, in der sich der Käufer zur Einhaltung bestimmter Miethöhen oder Modernisierungsmaßgaben verpflichtet. In zwölf Fällen habe die Stadt das Verfahren zurückgezogen.

Tatsächlich umgesetzt worden sei das Vorkaufsrecht in 28 Fällen, wobei sechs Fälle juristisch noch nicht endgültig geklärt seien. Die Kosten der von der Stadt auf diese Weise tatsächlich gekauften Grundstücke bezifferte die Finanzbehörde auf rund 22,5 Millionen Euro.

Prominentestes Beispiel beim Vorkaufsrecht dürfte der Bahnhof Altona sein, der seit Juli der Stadt gehört. Nach mehreren Rechtsstreitigkeiten habe die Stadt gegen die Volksbank Braunschweig Wolfsburg obsiegt. «Jetzt gehört er uns», sagte LIG-Geschäftsführer Thomas Schuster. Der Kauf ermöglicht nach der Verlegung des Fernbahnhofs Altona nach Diebsteich eine weitere Wohnbebauung auf dem Bahngelände.

Insgesamt hat der LIG im vergangenen Jahr Grundstücke mit einer Fläche von 701 Hektar gekauft. Die Kosten dafür bezifferte Dressel auf 101 Millionen Euro. Dem gegenüber stand der Verkauf von 164 Hektar städtischen Flächen, wobei nur 39 Hektar zum Preis von 57 Millionen Euro an Externe gegangen seien. Der größte Anteil - etwa zwei Drittel der Flächen - seien an städtische Unternehmen für rund 115 Millionen Euro weitergegeben worden. Insgesamt sind damit den Angaben zufolge 36.700 der 75.500 Hektar Landesfläche in städtischer Hand. Das entspreche 49 Prozent.

Der LIG habe im vergangenen Jahr trotz Einbrüchen wegen der Corona-Pandemie - und obwohl der Betrieb mit 65 Millionen Euro mehr als doppelt so viel bei der Stadt abliefern musste als 2019 - einen Jahresüberschuss von 21,4 Millionen Euro (2019: 114,2 Mio Euro) erzielt. Die Investitionen betrugen den Angaben zufolge 148 Millionen Euro.

«Wir wollen den Anteil der Erbbaurechtsvergaben erhöhen», sagte Dressel. Derzeit seien etwa 4400 Grundstücke oder 4,3 Prozent der Landesfläche nach diesem Modell vergeben. Ziel seien zunächst rund fünf Prozent. Beim Erbbaurecht erwirbt der Interessent das Grundstück nicht, sondern erhält gegen Zahlung eines regelmäßigen sogenannten Erbbauzinses - in Hamburg 1,5 Prozent des vollen Bodenwerts - die befristete Erlaubnis, dort etwa ein Haus zu bauen und zu unterhalten. Die Laufzeit kann bis 100 Jahre betragen - samt Option auf Verlängerung. «Da gibt's dann eigentlich auch keine echten Argumente mehr zu sagen, dass das dann nicht attraktiv sein soll», sagte Dressel in Richtung Wohnungswirtschaft.

Genau das beklagte jedoch der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). Es gebe ohnehin viel zu wenig Grundstücke. Und «wer ein Grundstück nur im Wege des Erbbaurechts nutzen kann, bekommt bei den Banken deutlich schlechte Konditionen bei der Vergabe von Krediten», sagte VNW-Direktor Andreas Breitner. Das verteuere den Wohnungsbau.

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