Architekt haftet für nicht genehmigungsfähige Planung

05.01.2022 Manche Wünsche lassen sich einfach nicht realisieren. Stellt sich die Frage: Muss ein Architekt Bauherren darauf hinweisen? Oder kann er einen Bau planen, der nicht genehmigungsfähig ist?

Architekten tragen in der Regel auch das Genehmigungsrisiko für ihre Planungen. Nur in Ausnahmefällen kann es von den Auftraggebern übernommen werden. Foto: Kai Remmers/dpa Themendienst/dpa-tmn © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

Wer einen Architekten beauftragt, eine genehmigungsfähige Bauplanung zu erstellen, kann erwarten, dass der Architekt das Ziel auch erreicht. Gelingt es nicht, die Baugenehmigung zu bekommen, schuldet der Auftraggeber kein Honorar.

Nur in Ausnahmefällen kann davon ausgegangen werden, dass der Auftraggeber das Genehmigungsrisiko übernimmt. Das entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (Az.: 2 U 2751/19), berichtet die Zeitschrift «NJW-Spezial» (Heft 23, 2021).

Flachdach war nicht genehmigungsfähig

Im vorliegenden Fall stritten Auftraggeber und Architekt über das Honorar. Die Auftraggeber verweigerten die Zahlung. Begründung: Die Planung des Architekten sei nicht genehmigungsfähig, da die vorgesehene Ausführung eines Flachdachs gegen den einschlägigen Bebauungsplan verstoße und eine Befreiung nicht erreichbar sei. Der Architekt habe es versäumt, sie darauf hinzuweisen.

Zu einer Bauvoranfrage habe der Architekt nicht geraten. Es sei aber seine Aufgabe gewesen, die Frage, ob die Wünsche und Ideen verwirklichungsfähig seien, zu prüfen. Für die nicht genehmigungsfähige Planung könne der Architekt daher kein Honorar verlangen.

Architekt schuldet erfolgreiche Planung

Das sah das Oberlandesgericht auch so: Die Auftraggeber schulden dem Kläger keine Vergütung, da das erbrachte Werk so schwerwiegende Mängel aufweist, dass es nicht nachbesserungsfähig und deshalb für die Auftraggeber wertlos ist. Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg grundsätzlich eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung.

Zwar können die Parteien vereinbaren, dass und in welchen Punkten der Auftraggeber das Risiko übernimmt, dass die zu erstellende Planung nicht genehmigungsfähig ist. Von einer solchen Vereinbarung kann jedoch nur in Ausnahmefällen ausgegangen werden, etwa wenn sich der Bauherr bewusst über die Vorschriften des öffentlichen Baurechts hinwegsetzen oder diese an die Grenze des Möglichen «ausreizen» will. Dies ist hier nicht der Fall.

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