Was sagt ein Bodenrichtwert alles aus? Was ist der Bodenrichtwert?

22.10.2021 Der Bodenrichtwert bildet den Durchschnittswert von Grundstücken innerhalb eines bestimmten, festgelegten Bereiches ab. Bei diesem Wert handelt es sich um einen relevanten Faktor in Bezug auf den Kauf bzw. Verkauf einer oder mehrerer Immobilien. Dabei geht es üblicherweise um die Definition des Preises pro Quadratmeter Boden. Die Ermittlung des Bodenrichtwertes erfolgt durch den Gutachterausschuss.

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Was ist der Bodenrichtwert?

Bezogen auf die Kaufpreise in der jeweiligen Region erfolgt die Berechnung des jeweiligen Bodenrichtwertes als sogenannter Mittelwert in einer Gemeinde bzw. einem Gebiet. Der Bodenrichtwert sorgt für eine Orientierung in Bezug auf die Preise von Grundstücken innerhalb dieses Bereiches. Anhand dieser Größe orientieren sich die Wertermittlungen von Immobilien, da der Grund und Boden ein wichtiger Einflussfaktor für die Berechnung des Wertes einer Immobilie darstellt. Gerade bei Käufen bzw. Verkäufen spielt der Preis des Grundstückes eine wichtige Rolle.

Wie erfolgt die Ermittlung des Bodenrichtwertes?

Der Bodenrichtwert wird durch den Gutachterausschuss der entsprechenden Stadt oder Gemeinde unter Berücksichtigung der realisierten Transaktionen innerhalb bestimmter Zeiträume ermittelt. Gesetzlich stellt das Baugesetzbuch (BauGB) die rechtliche Grundlage für den Bodenrichtwert dar. Durch die Festlegung in Paragraph 196, sind Städte und Gemeinden verpflichtet, Bodenrichtwerte auf Basis der vorgegebenen Faktoren innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu berechnen. Üblicherweise betrifft dieser Zeitraum die letzten zwei Kalenderjahre. Die Bodenrichtwerte werden somit zum Ende des zweiten Kalenderjahres neu fixiert. Grundsätzlich ist es zudem möglich, in kürzeren Abständen Neuermittlungen durch die Gemeinden bzw. Städte zu realisieren.

Die exakte Ermittlung des Bodenrichtwertes basiert auf den Daten der zuständigen Notare in der betreffenden Region. Durch die Kopien der notariellen Kaufverträge von Immobilien ist es für die Gutachterin bzw. den Gutachter möglich, die Sammlung der Kaufpreise zu erstellen. In der Folge kommt es zu der Darstellung der Bodenrichtwerte innerhalb der sogenannten Bodenrichtwertkarten bzw. -tabellen. Diese Werte können, je nach den örtlichen Gegebenheiten, innerhalb von einzelnen Straßen, Ortsteilen oder komplette bzw. mehrere Dörfer/Orte betreffen. Dabei werden die einzelnen Zustände der Entwicklung innerhalb der Gebiete mit einbezogen. Ergänzend dazu finden unter anderem der Erschließungsgrad, die Lage sowie die Möglichkeiten der Bebauung Berücksichtigung. Unberücksichtigt bei der Wertermittlung bleibt die gegebene Bebauung des jeweiligen Grundstückes zu dem betreffenden Zeitpunkt. Die Ermittlung des Bodenrichtwertes erfolgt grundsätzlich in der Annahme, dass es sich um ein unbebautes Grundstück handelt.

Wie erfolgt die Berechnung des Bodenwertes auf Basis des Bodenrichtwertes?

Der Bodenwert ist der Preis für die gesamte Fläche des jeweiligen Grundstückes. Die Berechnung wird durch die Multiplikation der Fläche in Quadratmetern und dem berechneten Bodenrichtwert pro Quadratmeter realisiert.

Zum Beispiel beträgt der Bodenwert bei einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert von 70 Euro pro Quadratmeter 35.000 Euro. Bodenrichtwert (Euro/m²) x Grundstücksfläche (m²) = Bodenwert. 70 Euro x 500 m² = 35.000 Euro.

Der Bodenrichtwert ist ursächlich für die Ermittlung eines Grundstückspreises, wobei grundsätzlich Angebot und Nachfrage wichtige Einflussfaktoren sind, welche auch innerhalb der Ermittlungszeiträume abweichen können.

Welche Faktoren sind für die Berechnung des Bodenrichtwertes relevant?

Ergänzend zu den realisierten Kaufpreisen in dem betreffenden Gebiet gibt es weitere Einflussfaktoren, welche den Bodenrichtwert mitbestimmen. Ein entscheidender Aspekt ist die individuelle Grundstückslage. Liegt das Grundstück zum Beispiel in einem grünen Wohnumfeld mit Stadtnähe, wird dieses Grundstück in der Preisfixierung höher angesetzt als bei einem abgelegenen Grundstück ohne infrastrukturelle Anbindungen. Weitere maßgeblich Faktoren, welche den Bodenrichtwert beeinflussen sind die Grundstücksform und -größe. Ein stark abschüssiges, schmales und dafür langgezogenes Grundstück, wird bei gleichen weiteren Voraussetzungen niedriger eingestuft als ein Grundstück in gleicher Größe auf ebenem Grund in quadratischer Form. Die Bebauungsmöglichkeiten und der ggf. bereits existente Erschließungsgrad sind weitere Einflussfaktoren auf den Bodenrichtwert.

Welche Aussagen liefert der Bodenrichtwert für einzelne Immobilien?

Grundsätzlich liefert der permanent aktualisierte Bodenrichtwert für jede Immobilie einen guten Richtwert in Bezug auf die Höhe des Grundstückswerts. Der am Markt erzielbare Wert wird dabei von weiteren Faktoren beeinflusst, welche individuell zu betrachten sind. Aufgrund der Neutralität der Gutachter ist der Wert vergleichbar und innerhalb einer Region ein guter Anhaltspunkt für die Grundstückspreise. Zu berücksichtigen ist dabei, dass es sich dabei immer um einen Wert aus der Vergangenheit handelt.

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